토지・주택 공공성 놓치고 

집값 잡겠다는 문재인

허운┃학생위원회

일명 ‘투기와의 전쟁’을 본격화하는 것으로 해석되었던 문재인 정부의 8.2 부동산 대책이 나온 지도 1년이 지났다. 8.2 대책을 비롯하여 문재인 정부가 내놓은 구체적인 부동산 대책들의 내용을 짚어보자. 현 정부는 부동산 문제의 원인을 무엇으로 진단하고, 어떤 해결책을 제시해 왔을까?

문재인 정부의 부동산 대책

문 정부의 첫 부동산 대책은 2017년 6월 19일에 발표되었다. 6.19 대책의 내용은 ‘조정대상지역 확대’와 ‘주택담보인정비율LTV, 총부채상환비율DTI 규제 강화’를 포함하고 있다. 조정대상지역을 확대한다는 것은 특정한 지역에 대해 부동산시장이 과열되고 있다는 진단을 내리고 그 지역들에서 선택적으로 규제를 강화한다는 것을 의미한다. LTV와 DTI를 줄이는 조치도 역시 주택 거래를 어렵게 하여 투기를 억제하겠다는 의도를 담고 있다. 다시 말해 문재인 정부의 첫 부동산 정책을 뒷받침하는 문제의식은 투기를 억제하여 집값을 안정시킬 필요성에 있었다.

이어진 8.2 대책의 성격은 한 달 반 전에 발표된 대책과 크게 다르지 않았다. 그러나 규제를 더욱 강화하여 6년 만에 ‘투기과열지구’를 부활시켜 서울, 세종, 과천 지역의 규제를 더욱 강화하였고, 특히 서울의 11개 지역은 ‘투기지역’으로 지정하여 규제 사항을 추가했다. 이에 덧붙여 다주택자에 대해 양도소득세를 중과하는 내용도 추가되었다. 이처럼 문재인 정부는 특정 지역들과 특정 주택소유자들에 대한 규제를 강화함으로써 실수요자가 아닌 다주택자들의 투기 수요를 억제하는 것을 목표로 하고 있다.

그러나 일각에서 비판하고 있는 것처럼, 부동산 대책에서 정부의 확고한 의지가 보이지 않는다면 오히려 투기는 기승을 부리게 된다. 쉽게 말해 정부가 투기를 확실하게 근절할 것이라고 보이지 않으니 사람들이 투기를 계속하게 된다는 것이다. 실제로 강남의 집값은 문 정부의 계속되는 부동산 대책에도 불구하고 끊임없이 치솟고 있다. 정부는 ‘투기 억제’의 명분을 전면에 내세우면서도 한편으로는 부동산 시장의 침체를 걱정하고 있어서, 실제 대책들도 충분히 과감하지 못했고, 이로 인해 ‘안하느니만 못했다’라고 평가받는 결과들이 도출된 것이라고 볼 수 있다.

‘투기 억제’에서 ‘공급 확대’로

2017년 11월 29일에는 비로소 ‘투기 억제’의 초점에서 벗어난 정책이 발표된다. 이때 발표된 정책들을 살펴보면 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵’이라 하여 생애주기에 따라 특화된 복지(청년, 신혼부부, 노인)를 제공하고, 공적임대주택 100만 호를 공급하며, 관련된 법과 제도를 정비하겠다고 밝혔다. 주택공급을 늘리고, 집을 마련하는 과정을 돕겠다는 취지다. 보름 뒤인 12월 13일의 부동산 대책도 비슷하게 ‘공급 확대’의 맥락 위에 있다고 할 수 있다. 장기임대사업자로 등록한 주택소유자들에게 세금 및 건강보험료를 감면하는 방식으로 유인을 제공하고, 임대사업주택에 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 적용하여 임대주택의 공급과 임대료를 안정시키는 내용이기 때문이다.

물론 공급의 안정화가 실제 서민의 삶에 얼마나 큰 변화를 줄 것인가에 대해서는 큰 기대를 하기 힘들다. 공공임대주택이라 해 봤자 주거비 부담을 조금 줄여준다는 의미 이상을 가지기 어렵고, 애초에 이전에 없던 새로운 것도 아니기 때문이다. 말하자면 그저 그런 복지 정책 중의 하나에 지나지 않는다는 것이다. 소위 ‘민주 정권’이라 불리는 김대중, 노무현 정권을 거치며 서민의 삶이 실제로 얼마나 나아지기는 했는가를 생각해보면 이해하기 어렵지 않을 것이다.

2018년 2월 22일에는 재건축 안전진단강화 대책이 발표되었다. 이 ‘안전진단’은 노무현 정부 때 도입된 것인데, 재건축의 대상이 되는 건물의 안전도를 진단하여 기준을 넘기면 재건축을 불허하는 정책이다. 재건축은 본래 노후하여 주거에 적합하지 못하게 된 건물을 새로 지어 주거의 질을 일정 수준 이상으로 유지하겠다는 취지에서 나온 것인데, 현실에서는 집값도 높이고 건설업계의 이윤을 보장해주는 수단이 되고 있어 이와 같은 정책이 도입되었던 것이다. 도입 이후로 이명박, 박근혜 정부를 거치며 이 안전진단의 기준과 항목들 간의 비중을 조절하는 방식으로 재건축 규제가 완화되어 왔는데, 문재인 정부가 이를 다시 강화하겠다고 나선 것이다. 따라서 이 정책도 투기를 억제하고 불로소득을 줄이겠다는 문재인 정부 부동산 정책 기조의 큰 틀 안에 포함된다고 할 수 있다.

정당한 불로소득이 있을 수 있나?

이와 같이 문재인 정부의 국토교통부는 그간 여러 번에 걸쳐 부동산 대책을 발표해 왔지만, 그 방향은 투기 억제와 주택 공급 및 집값의 안정에 초점을 두어 왔다. 그리고 이런 기조는 문재인 정부뿐만 아니라 우리나라의 이른바 ‘민주개혁진영’이 정권을 잡을 때마다 반복되었던 것이라고도 볼 수 있다. 그리고 그들은 번번이 그들이 내세우는 목표를 달성하는 데 실패해 왔다.

이유가 무엇일까. 그것은 그들 역시 다른 정권과 마찬가지로 ‘경기부양’이라는 짐을 피해갈 수 없었기 때문이다. 이 ‘경기부양’의 관점에서 보면 어느 정도의 투기는 용인해야 할 것이 된다. 그래야만 부동산 시장이 활성화된 상태를 유지할 수 있기 때문이다. ‘소유’가 아니라 ‘주거’의 관점에서 주택에 접근해야 한다고 말하는 사람들에게 부동산 시장의 ‘활력’이 중요하다니 아이러니한 일이다. 또, 같은 관점에서 보자면 재건축이 활발하게 이루어지고 이에 따라 민간 건설자본이 이윤을 실현하는 것 역시 중요한 일이 된다. 역시 모순적이다.

다시 말해 문재인 정부는 주거복지와 임대료 안정이라는 진보적 의제들을 전면에 내세우고 있지만, 자본주의 경제를 어떻게든 유지해야 한다는 ‘책임’으로부터 오는 제한들로부터 자유로울 수 없다는 것이다. 자본주의를 잘 유지한다는 것은 자본이 이윤을 실현하고 유산계급이 불로소득을 취할 수 있는 조건을 보장해준다는 것을 의미하기 때문이다. 그나마 임대주택등록을 활성화하고 임대수익을 양지화하여 지대를 통제하기 위한 노력을 한다고는 하나 이마저 지지부진한 상태를 벗어나지 못하고 있다.

결국 문재인 정부의 부동산 정책이 실패하는 것은 토지와 주택의 사적 소유를 인정하는 한 필연적인 결과라고 할 수 있다. 현 정부는 지대와 불로소득 그 ‘자체’를 문제 삼는 것이 아니고 그것이 ‘과도한 경우’만을 문제 삼고 있으니, 이는 고쳐 말하면 지대가 일정 수준을 넘지 않는다면 그것은 정당하다는 것을 의미한다. 그러나 우리가 언제나 묻듯, 정당한 불로소득이라는 것은 도대체 누가 정하는가? 부동산 대책은 지대를 근절하고 토지와 주택이 대중의 공공재로서 공익을 위해 활용될 수 있는 방향성 아래 제시되어야 하고, 그렇게 될 때에만 의미 있는 변화를 가져올 수 있을 것이다.