토지소유권과 민중 주거권은 

양립할 수 없다 

고근형┃정책선전위원회

문재인 정부 출범 1년 만에 10차례에 가까운 부동산 시장 처방책이 쏟아졌으나 집값은 계속 뛰고 있다. 지난 1년간 서울 집값이 평균 8.7%가 뛰었으니 주거부담 완화는 실패한 셈이다. 그 결과 서울의 ‘소득 대비 집값 비율’은 11.2에 달했다. 평균 소득을 버는 사람이 11.2년 동안 숨만 쉬고 살아야 내 집 장만이 가능하다는 뜻이다. 2017년 한국 평균임금이 월 330만 원 정도다.* 결국 대부분의 서민들은 값싼 월세 방을 찾아서, 최저주거기준 미달인 값싼 공간을 찾아서, 고시원 사무실 문을 두드릴 수밖에 없다. 도대체 집값은 왜 올랐을까. 어디서부터 잘못된 것일까.

‘대실패’로 끝난 8.2 대책 1년

문재인 정부의 1차 부동산 정책은 17년 8월 2일에 발표된 이른바 ‘8.2 대책’이다. 8.2 대책을 발표할 당시 국토교통부는 전체 주택거래량에서 기 유주택자(1주택 이상)가 차지하는 비중은 06~07년 31.3%에서 13~17년에는 43.7%로 증가했다고 지적했다.** 즉, 거주를 위한 수요가 아닌 투기수익을 위한 수요가 주택시장을 지배하고 있다는 셈이다. 그렇다면 투기 수익을 차단하는 대책을 내놓아야 한다.

여기서 정부의 대책은 투기과열지구를 지정하여 주택구매에 필요한 대출을 제한하고, 양도소득세를 강화하는 방식이었다. 대출규제를 통해 구매력을 제한하고, 양도소득세를 통해 투기수익을 낮춘 것이다. 그런데 그 결과는 우리가 아는 대로다. 지난 1년 간 서울 강남구의 아파트 가격은 13.6% 상승했다. 8.2 대책 1년의 성과가 처참하게 나오자 국토부는 18년 ‘8.27 대책’을 통해 투기지역, 투기과열지구를 추가 지정했다. 그러나 그 직후 오히려 1주에 1% 가까이 집값이 상승했다. 1주에 1% 상승률이면 1년 사이 집값이 2배가 뛰는 수치다. 여전히 집 사면 돈이 된다는 믿음이 지배적인 것이다.

그렇다면 투기수익을 차단할 수 있는 부동산 대책은 무엇일까. 2006년 노무현 정부는 ‘종합부동산세’라는 고가주택자, 다주택자를 겨냥한 추가조세를 신설했다. 세금 징수를 통해 투기수익을 정부가 회수하는 방식이다. 12년이 지난 지금, 천정부지로 솟은 집값 문제를 두고 다시 종부세가 도마에 올랐다. 문재인 정부의 종부세는 미친 듯이 치솟는 집값을 잡을 수 있을 것인가.

‘안 올린만 못’한 종부세 인상

문재인 정부의 보유세 개편안이 처음 발표된 것은 18년 7월의 일이다. 세율을 과세표준 구간에 따라 0.1%p~0.5%p 인상하는 것이 당시 개편안의 골자였다. ‘7.3 보유세 개편안’이 발표된 직후 시장의 반응은 “안 올린만 못하다”는 것이었다. 종부세 인상은 투기수익을 세금으로 납부하는 효과를 갖기 때문에 보수언론은 개편안 발표 이전부터 ‘칼을 들이댄다’는 표현을 쓰며 격하게 반응했었다. 그런데 실체를 확인해보니 보유세 인상의 의지가 없다는 신호를 읽은 것이다.

7.3 이후 집값이 계속 상승했다는 점이 시장의 속내를 보여주고 있다. 18년 7~8월 집값 변동 폭을 보면, 7월 첫 주 상승폭이 주춤했다가 한 달 새 상승폭이 두 배 가까이 반등했다. 이후 꾸준히 상승해 18년 8월 3주차가 되면 서울 동작구의 아파트 가격 상승폭은 0.8%에 달한다. 이 정도면 10억 짜리 아파트가 1년 뒤엔 15억이 되는 수치다.

사정이 이렇게 되자 8월 말 민주당 신임 당대표로 선출된 이해찬은 결국 이미 발표된 보유세 개편안이 아닌, 더 강한 종부세 인상을 주문하기에 이른다. 이는 보유세 인상을 골자로 하는 ‘9.13 부동산대책’으로 이어진다. 9.13 부동산대책은 3억~6억 과세표준 구간 신설, 다주택자 최고세율 3.2%로 인상 등을 담고 있어 각종 언론에서 초강경 규제책이라고 평가했다. 물론 일주일이 채 되지 않아 ‘약하다’는 평가로 바뀌는 분위기다.

왜 그럴까. 우선 시가 18억짜리 주택에서부터 종부세를 도입한다는 점에서 보듯이, 종부세는 부자 세금이다. 그런데 18억짜리 주택을 보면, 내년 종부세는 고작 10만 원 오른 셈이다. 지난 1년간 서울 집값이 평균 8.7% 뛰었으니, 18억 아파트 소유자의 집값은 1억 3천만 원 가까이 올랐다. 정부는 다주택자를 겨냥한 개편안이라고 말하지만, 사정은 크게 다르지 않다.

노무현 정부의 종부세 최고세율을 넘었다는 최고세율 3.2%는 조정지역 176억 이상 다주택자가 부담하는 세금이다. 이 경우 종부세 인상분은 1억 2천만 원이 조금 안 된다. 그런데 역시 평균 집값 상승률 8.7%를 대입하면 도합 176억이었던 집은 지난 1년간 15억 가까이 올랐다. 세금으로 1억을 추가 납부해도 나머지 14억은 투기수익으로 가져갈 수 있게 된다. 언론에서 최근 집값 상승률을 반영했을 때, 9.13 대책이 ‘약하다’고 평가하는 이유다.

결국 투기수요 억제도 실패, 보유세 인상을 통한 투기규제도 실패로 귀결될 가능성이 크다. 아직 정부의 부동산 대책은 한 가지 더 남아있다. 주택공급 확대를 통해 집값을 안정시킨다는 카드다. 그렇다면 이 카드는 우리의 주거권을 구원할 수 있을까.

공급 확대와 집값 상승의 딜레마

그렇지 않다. 투기수요가 쏠려있는 상황에서 공급 확대는 오히려 투기세력의 불쏘시개 역할만 할 가능성이 크다. 공급 확대→매매량 증가→실거래가 인상으로 이어지는 셈이다. 신규택지 개발이나 재개발 소식이 들리면 땅값이 들썩이는 이유다. 그런데 정부는 투기를 잡아야겠다고 생각하면서도, 재개발이나 공급 확대를 쉽게 포기할 수 없다. 왜냐면 주택 개발과 공급이 곧 건설자본의 일감과 연결되기 때문이다. 가뜩이나 ‘고용쇼크’공격을 받고 있는 민주당 정부는 건설자본 활성화도 피할 수 없는 과제다. 결국 국토부는 9.13 후속대책을 통해 30만 호 추가 공급계획을 내놓았다.

정리해보면 이렇다. 건설자본의 이윤을 위해서는 주택 공급과 재개발․재건축 활성화가 불가피하다. 그런데 재건축․재개발을 하게 되면 집값이 원래 가격보다 상승하게 되고, 투기수익을 노린 투기세력이 몰리게 된다. 이 와중에 투기를 잡는다고 주택 공급을 확대하면, 오히려 불쏘시개 역할을 해서 투기가 더욱 활성화 될 뿐이다. 결국 투기자본과 건설자본의 이윤만 보장될 뿐, 대다수 서민들의 주거권이 보장되는 것은 아니다. 종합하자면, 문재인 정부의 부동산 대책은 집값을 잡지 못한다.

핵심은 토지 소유에 대한 통제

그렇다면 어떻게 해야 주거권을 보장할 수 있을까. 주택보급률이 100%인데 내 집은 없다. 왜냐하면 가장 많은 주택을 보유한 사람이 1,000채가 넘는 주택을 갖고 있기 때문이다. 그리고 1,000채가 넘는 주택을 소유하는 이유는, 주택 소유가 곧 돈이 될 수 있기 때문이다. 토지의 사적소유가 인정되는 한, 땅과 집은 투기수익을 낳게 되고, 더 소수의 사람들이 더 많은 토지를 소유하고 더 비싼 값으로 올리고자 한다. 결과는 주거권 박탈일 뿐이다. 이렇듯 토지소유권과 민중의 생존권․주거권은 양립할 수 없으며, 주거권 보장을 위해서는 토지 소유를 통제해야만 한다.

그런데 문제는 이 정부가 보유세 인상마저 제대로 못하고 있다는 점이다. 입으로는 토지공개념을 말하지만 실제 정책은 토지 소유에 대한 통제를 걷어차고 있다는 뜻이다. 이 정부의 계급성 자체가 대토지 소유자들과 맞서 싸울 의지가 없기 때문일 것이다. 원인이야 어쨌든 정부가 토지에 대한 공적 통제를 거부한 끝에 서민들의 주거권 보장도 물거품이 되었다. 결국 아래로부터의 주거권 쟁취 운동만이 우리의 주거권을 구원할 수 있는 유일한 카드다. 청년학생의 주거권 쟁취운동을 시작으로 전 인민의 주거권 보장을 위한 운동이 절실한 상황이다.

* 통계청, 2017.

** 국토부, <실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안>